Як взяти приміщення в оренду і не залишитися з боргами

Для ведення бізнесу найчастіше підприємці використовують орендовані приміщення, так як це дозволяє без великих стартових витрат відкрити свою справу.

Найкраще для оренди підійде нежитлова площа, призначена для комерційної діяльності. У житлових приміщеннях можна організувати бізнес, але така можливість є тільки у фізичних осіб - самозайнятих і індивідуальних підприємців. При цьому важливо, щоб ви не порушували права ЖК РФ, стаття 17. Призначення житлового приміщення і межі його використання. Користування житловим приміщенням і інтереси інших громадян, а також не розміщували на такій території виробництво.

Отже, ви знайшли підходяще приміщення і вирішили укласти договір оренди. Для початку рекомендуємо запросити документи у орендодавця.

перевірте документи

Переконайтеся в праві власності орендодавця на те приміщення, яке він вам передає. Зробити це можна, замовивши виписку з Єдиного державного реєстру нерухомості (ЕГРН). Це допоможе переконатися, що приміщення не знаходиться в заставі або під арештом. Також запитайте у орендодавця:

документ, на підставі якого він володіє об'єктом (договір купівлі-продажу, договір оренди і так далі);
паспорт БТІ та кадастровий паспорт на приміщення.

Ознайомтеся з істотними умовами договору

Важливо звернути увагу на істотні умови: предмет угоди, дату, місце реєстрації і термін дії, ціну, реквізити сторін. Якщо якогось із зазначених пунктів в договорі не буде, то він може бути визнаний ГК РФ, стаття 432. Основні положення про укладення договору недійсним.

Предмет і об'єкт договору

Важливо відрізняти предмет і об'єкт договору оренди.

Предметом виступатимуть ваші взаємини з орендодавцем - зобов'язання сторін по передачі майна, його застосування, а також внесення плати за користування майном.

Об'єкт же - це майно, яке здається в оренду. Тому дуже важливо, щоб в договорі були максимально докладно прописані його характеристики, інакше угода вважається ГК РФ Стаття 607. Об'єкти оренди не ув'язненим. До таких критеріїв належать кадастровий номер, адреса, площа, кількість кімнат і інші параметри приміщення, присутні в виписці з ЕГРН. Краще, якщо до договору оренди ви попросите у орендодавця копію кадастрового паспорта об'єкта.

Варто звернути увагу на те, що складові частини приміщення не можуть бути об'єктом оренди. Як показала судова практика

Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 11.01.2002 № 66 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою», не може бути укладений договір оренди стіни або кута в торговому залі.

Термін дії договору

Період дії договору оренди встановлюється за обопільною згодою сторін. Важливо враховувати, що якщо ви укладаєте угоду на термін більше одного року, то він підлягає ГК РФ, стаття 609. Форма і державна реєстрація договору оренди державної реєстрації. Починає діяти такий договір тільки після ГК РФ, стаття 609. Форма і державна реєстрація договору оренди проведення цієї процедури.

Термін дії домовленостей потрібно ГК РФ, стаття 610. Строк договору оренди встановлювати у вигляді календарної дати або періодом часу в роках, місяцях, тижнях, днях, годинах.

Зверніть увагу, що якщо зазначений термін дії пройшов, але ви продовжуєте користуватися майном і орендар не заперечує, то угода вважається автоматично відновленим на тих же умовах на невизначений термін. А це означає, що припинитися такий договір може за бажанням будь-якої зі сторін, тільки потрібно за три місяці попередити контрагента, якщо в документі не вказані інші умови.

Ціна, орендна плата

У договорі обов'язково потрібно вказати ГК РФ, стаття 614. Орендна плата порядок і термін оплати. Є кілька видів платежів, які передбачені законом:

певна сума, яку можна як вносити періодично, так і віддати одноразово;
частка доходу, отриманого під час користування майном;
надання послуг орендарю;
витрати на поліпшення майна.

Крім орендної суми орендар оплачує комунальні послуги, що надаються йому: електрику, газ, воду та інше. Такі витрати можуть бути включені в орендну плату або залишаться у вигляді додаткового пункту - який би варіант ви не вибрали, його краще відобразити в договорі.

Зверніть увагу на те, що орендодавець не має права ГК РФ, стаття 614. Орендна плата в односторонньому порядку змінювати вартість оренди. Якщо у вас не прописані в договорі інші терміни перегляду орендної плати, то змінюватися вона може за згодою сторін не частіше ніж один раз на рік.

Зверніть увагу на несуттєві, але важливі пункти договору

Пропишіть розмір податку на додану вартість, щоб уникнути можливих суперечок. Здача в оренду майна - операція, що обкладається ПДВ. Платником податку виступає орендодавець. За загальним правилом орендар отримує рахунок-фактуру, де сума ПДВ виведена окремим рядком. Якщо орендодавець не є платником ПДВ, запитайте у нього підтверджуючий документ і внесіть це в договір.
Пропишіть можливість і порядок ГК РФ, стаття 623. Поліпшення орендованого майна здійснення орендарем невід'ємних поліпшень майна. Краще заздалегідь передбачте відшкодування коштів, якщо збираєтеся робити ремонт за свій рахунок.
Пропишіть порядок узгодження з власником об'єкта перебудови і перепланування. Перепланування - це такі конструктивні зміни приміщення, які обов'язково потрібно вносити в технічну документацію. Наприклад, перенесення стін і зміна входів. А ось перебудови несуть зміни інженерних систем: сантехніки, опалювальних приладів і так далі. Найчастіше з перебудовою стикаються перукарні.
Позначте можливість передачі майна в суборенду або її відсутність.
Пропишіть порядок доступу в приміщення. Зазвичай спірні моменти наступають при виникненні заборгованості по орендній платі, тому краще заздалегідь прописати, що буде відбуватися в цьому випадку. Наприклад, орендарю буде закритий доступ в приміщення, при цьому його майну буде забезпечена схоронність.
Можливість установки рекламних конструкцій на зовнішніх стінах і інших елементах будівлі.
Порядок дострокового розірвання. Важливо переконати орендодавця включити в договір ваше право на розірвання угоди крім випадків, зазначених ГК РФ, стаття 620. Дострокове розірвання договору на вимогу орендаря законом, інакше вам доведеться Верховний Суд РФ, визначення від 23.05.2017 № 301-ЕС16-18586 платити орендну плату до закінчення договору. Також ви можете наполягти на тому, щоб список причин ГК РФ, стаття 619. Дострокове розірвання договору на вимогу орендодавця, за якими орендодавець може розірвати угоду відповідно до закону, не збільшувався. У цьому пункті зверніть увагу на штрафи і санкції з обох сторін.
Краще підписувати акт прийому-передачі майна в момент його отримання та відчуження.